Eigenheim – Glück allein? Immobilienerwerb durch Ausländer in Thailand

Beitrag von Alexander Grawe on 6/25/07 • Kategorie Asien Stories,Reise Tipps

Die eigenen vier Wände und das im Paradies – am liebsten ein Haus in Strandnähe mit ein bisschen Garten – davon träumen viele. In erster Linie natürlich die, die in Thailand leben. Aber auch viele Thailand-Besucher würden gerne ein Ferien- oder Altersdomizil erwerben.

Leider ist aber der Erwerb von Grund und Boden in Thailand Ausländern grundsätzlich nicht gestattet. Die thailändische Regierung fürchtet, dass es zu einem „Ausverkauf“ begehrter Grundstücke in den wirtschaftlichen Ballungszentren und Urlaubsgebieten kommt.

Ferienhaus auf Phuket

Ferienhaus auf Phuket

Wir haben uns mit dem deutschen Rechtsanwalt Andreas Richter, Partner der Kanzlei Blumenthal Richter & Sumet in Bangkok unterhalten. „Halten Sie sich an die Vorschriften!“ warnt er „Viele Konstrukte zum Erwerb von Immobilien sind schlichtweg illegal und führen zu einem bösen Erwachen“. Hier ein kurzer Überblick zum Thema Immobilienerwerb:

Die Eigentumswohnung:

Die einfachste und eigentlich auch einzige Möglichkeit für Privatpersonen in Thailand eine Immobilie zu erwerben. Ausländer dürfen nämlich bis zu 49 % der Wohnfläche in einer „Condominium“ (Eigentumswohnung) – Anlage erwerben. Das Grundstück der Wohnanlage ist Gemeinschaftseigentum. Der Ausländer muss nachweisen, dass das Geld zum Erwerb aus dem Ausland stammt. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen circa drei Prozent Übertragungskosten an. Wichtig ist, die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks zu prüfen. Projektentwickler bauen oft auf Grundstücken, die lediglich gepachtet sind. Nach 30 (oder 60) Jahren endet dieser Pachtvertrag und müsste dann neu verhandelt werden – das führt zu neuen Kosten.

Landkauf durch den thailändischen Ehepartner

Viele Ausländer erwerben Land durch ihre thailändischen Ehepartner. Allerdings dürfen eigentlich thailändische Staatsangehörige, deren Ehepartner Ausländer sind, auch kein Land mehr erwerben. Es sei denn, der ausländische Partner gibt eine Erklärung ab, dass die Herkunft des Geldes für das Grundstück ausschließlich aus dem Vermögen des thailändischen Ehepartners stammt. Folge der Erklärung ist, dass im Falle einer Scheidung das Grundstück allein an den thailändischen Ehepartner fällt. Für den ausländischen Ehepartner besteht keine Sicherheit hinsichtlich seiner Investitionen.

Landkauf durch einen „Strohmann“

Dieses Konstrukt soll folgendermaßen funktionieren: Der Ausländer stellt einem thailändischen Staatsbürger Geld zum Kauf des gewünschten Grundstücks zur Verfügung und sichert sich seinen Einfluss durch die Eintragung einer Grundschuld. Das Central Land Office sieht solch eine Eintragung allerdings als Umgehungsgeschäft. Eine Regelung im Land Code besagt, dass – falls ein Thailänder für einen Ausländer ein Grundstück erwirbt – dieses Grundstück von dem zuständigen Direktor des Land Office veräußert werden darf. „Vor so einem Geschäft ist dringend zu warnen“, so Anwalt Andreas Richter.

Traumhaus im Paradies

Traumhaus im Paradies

Grundstück pachten

Im thailändischen Recht kann der Gebäudeeigentümer eine andere Person sein als der Grundstückseigentümer. Somit wäre es denkbar, dass ein ausländischer Interessent ein unbebautes Grundstück auf zunächst 30 Jahre pachtet mit der Möglichkeit, diesen Mietvertrag um weitere 30 Jahre zu verlängern, und auf diesem Grundstück ein Haus baut. Solch eine Pacht muss beim Land Office registriert werden. Wenn die Pacht endet bleibt man zwar Eigentümer des Hauses, aber das kann man ja bekanntlich nicht mitnehmen.

Landkauf durch eine Gesellschaft

Eine thailändische Gesellschaft kann tatsächlich Land kaufen. Allerdings dürfen laut Richtlinie „Foreign Business Act“ die ausländischen Anteile in so einer Gesellschaft nur bei maximal 49 % liegen. Der Ausländer könnte sich den Einfluss in der Gesellschaft zwar durch Vorzugsaktien sichern – allerdings wird verlangt, dass die thailändischen Partner nachweisen können, dass ihr Anteil am Unternehmenskapital aus ihrem Vermögen stammt. Bei einem Immobilienerwerb ist das in der Regel eine beträchtliche Summe. Was viele in der Vergangenheit gemacht haben, nämlich zum Beispiel mit ihrer Putzfrau oder anderen thailändischen Strohmännern eine Firma zu gründen, wird in Zukunft nicht mehr so einfach möglich sein. Thailändische Behörden ist diese Praxis durchaus bekannt, so dass mit einer Überprüfung zu rechnen ist. Die Behörden haben mit der Ausführung der Richtlinie bereits begonnen und gestellte Anträge zurückgewiesen. Es dürfte in Zukunft also nur noch schwer möglich sein, über eine so errichtete Gesellschaft Grund und Boden zu erwerben.

Sollten Sie trotzdem einen Grundstückserwerb in Thailand in Erwägung ziehen, ist die Konsultation eines seriösen Anwalts unbedingt geraten. „Viele vergessen in Ihrer Begeisterung für Land und Leute jegliche Vorsicht. Am Ende ist dann die Enttäuschung groß“, so Andreas Richter.

Rechtsanwalt Andreas C. Richter
Blumenthal Richter & Sumet
+66 2 6363400
richter@brslawyers.com

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